젠트리피케이션(Gentrification)의 뜻
젠트리피케이션이란, 낙후된 도시 지역이 개발되면서 중산층 이상 계층이 그 지역에 유입되고, 그에 따라 임대수요가 많아져서 임대료가 상승하므로 기존 저소득층 주민들이 밀려나는 현상을 말합니다. 주로 부동산 가격 상승, 임대료 인상, 상권 재편 등이 수반되며, ‘도시 미화’ 이면에 생기는 사회적 문제를 의미합니다. 국립국어원 말다듬기 위원회에서 결정한 순화된 국어 표현은 ‘둥지 내몰림’입니다.
이 용어는 독일계 영국인 지리학자이자 사회학자인 ‘루스 글래스(Ruth Glass)’가 1964년에 처음 사용한 용어입니다. 영국의 상류층을 의미하는 ‘Gentry’에 ‘~화 하다’는 의미의 ‘~fication’을 붙여서 만든 말로서, ‘상류층화’ 정도로 직역해 볼 수 있겠습니다.
젠트리피케이션의 원인
1. 도시 재생 사업과 민간 투자 유입
정부나 지방자치단체의 도시 재생 사업이 민간 개발자와 자본을 끌어들이면서 주거 환경은 개선되지만, 깨끗해진 주거환경과 편리한 인프라로 인해서 기존 주민이 감당할 수 없는 임대료 상승이 시작됩니다.
2. 상업적 가치 상승
핫플레이스나 예술촌, 카페거리로 알려지면서 해당지역을 방문하는 유동인구가 많아지게 되면 그 지역의 상업적인 가치가 높아지고 외부 자본이 유입되며 젠트리피케이션이 가속화됩니다.
3. 주거 수요 증가
교통 접근성이 좋고 문화적 매력이 있는 지역은 주거지역으로서의 매력도 상승하게 됩니다. 따라서 이 지역으로 이주 수요가 증가하면서 고소득층이 대거 유입되고, 임대료도 함께 상승합니다.
젠트리피케이션의 문제점
1. 원주민의 주거권 침해
임대료가 감당할 수 없을 만큼 오르면서 기존 거주민들이 지역을 떠날 수밖에 없는 상황에 처합니다. 실제로 우리 나라에서도 지역의 오랜 토박이 명물이었던 핫플레이스나 카페들이 임대료 상승으로 인해서 다른 지역으로 내몰리게 되는 사례들이 많이 있었습니다.
2. 지역 정체성 상실
어떤 지역이 핫하다는 소문이 나게 되면, 그 지역을 핫플레이스로 만든 상점, 시장들은 높은 임대료로 인해서 떠나게 되고, 비싼 임대료를 감당할 수 있는 대규모의 상업적인 브랜드 매장으로 대체되어 고유의 분위기를 잃습니다.
3. 소득 격차 심화
고소득층이 유입되면 지역의 상권이 그들의 니즈를 만족시킬 수 있는 상점들로 교체되면서 주변 상권 물가도 상승하고 지역 내 소득 격차가 심화되고 계층 간 갈등이 발생합니다.
한국의 젠트리피케이션 사례
1. 서울 경리단길
경리단길(경리단길, 공식 명칭 회나무로)은 서울 용산구 이태원동에 위치한 약 937m 길이의 힙한 거리입니다. 여기 국군 재정관리단(옛 육군중앙경리단) 정문부터 그랜드 하얏트 호텔 방향으로 이어지며, 메인 도로 주변 골목까지 포함돼 있습니다. 과거 외국인 밀집 지역에서 감각적인 카페와 레스토랑이 들어서며 핫플레이스로 급부상했으나 이후 임대료 폭등으로 기존 상인들이 대거 퇴출된 전형적인 젠트리피케이션의 사례입니다.
2. 홍대, 연남동
홍대 인근 지역은 예술가들이 저렴한 공간에서 창작활동을 하던 곳이었으나, 유명세를 타고 상업지구로 변모하였습니다. 현재는 임대료가 많이 상승한 상태입니다.
3. 성수동
과거 공장지대였던 성수동은 젊은 창업가, 문화예술 기업들이 유입되면서 트렌디한 지역으로 탈바꿈했습니다. 과거에 비해서 유동인구가 엄청나게 증가하였고 인스타 감성의 카페와 식당들이 많은 것으로 유명합니다. 하지만 기존 공장과 원주민들은 점차 사라지고 있습니다.
현재 성수동 핫플 지도를 검색하면 이렇게 많은 가게들이 나옵니다.
젠트리피케이션, 어떻게 해결할 수 있을까?
- 공공임대주택 확보 및 확대
- 원주민 우선 재정착 정책
- 지역 상권 보호 조례 마련
- 도시개발 시 사회적 합의 절차 강화
마무리
젠트리피케이션은 도시 발전의 그늘입니다. 멋진 거리와 카페 뒤에 밀려난 사람들이 있다는 사실을 잊지 말아야 합니다. 도시 재생이 모두를 위한 진정한 변화가 되려면, 지금 우리의 정책과 시선이 달라져야 합니다.